XHDR-2017-01014
新政办发〔2017〕37号
新化县人民政府办公室
关于印发《新化县加强农村建房管理实施办法》的
通 知
各乡、镇人民政府，经济开发区、上渡办事处管委会，国有林场，县直有关单位：
《新化县加强农村建房管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
新化县人民政府办公室
2017年9月4日
新化县加强农村建房管理实施办法
为进一步规范农村建房行为，加强农民建房管理，集约节约用地，改善农村人居环境，突显湖湘民居特色，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》(湘政办发〔2016〕81号)等法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。
第一条新化县行政区域内农村宅基地和农民建房管理适用本办法。法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第二条本办法所称农村建房，是指在城镇规划区建设用地以外的集体建设用地上进行的各类房屋建设活动。房屋用地面积是指房屋垂直投影占地面积;房屋的建筑面积是指外围水平面积及水平投影面积计算，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积;农村宅基地是指农村村民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、厨房、杂屋等用地。
第三条职能职责
(一)县人民政府负责农村建房管理工作的统一领导，依法将农村建房管理权限下放给乡镇(含场、区、办，下同)人民政府，为乡镇人民政府履行农村建设管理职责提供保障条件。同时督促相关部门根据各自职责开展工作，将规范农村建房纳入绩效考核。并定期组织开展农村违法建房专项治理。
(二)乡镇人民政府是农村建房管理实施主体，应加强农村建房的规划、建筑方案审批、施工质量安全监管和违法建设的查处等工作。建筑方案不符合规划、规模、安全等要求的，不得审批;涉及农用地转用和宅基地审批的，应按规定上报审批;所有建房户必须依法依规报建，由县住建局依法委托各乡镇人民政府负责。乡镇人民政府应健全规划建设管理机制，完善工作制度，充实技术力量，明确适应工作需要的农村建房专职管理人员，有效实施监管。要加强巡查，及时发现违法建设行为，依法处理。乡镇规划建设管理人员要加强对农房设计的指导和审查，及时到现场逐户进行技术指导和检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，并提出处理建议和做好记录。报建资料和其他建设管理相关资料按月归档形成台账，台账根据住建部门要求每月上报备案，原始档案由乡镇留存备查。
(三)村委会是村民建房日常监管的基层组织，应结合实际，制定村规民约，引导、规范村民建房行为，主动掌握村民建房动向，发现违法建设行为要及时制止、处理，并上报乡镇人民政府。根据有关规定和要求建立“村民议村民定、村民建村民管”的村民建房自治机制，依托村务监督委员会，组织干部群众参与管理，对村民建房申请提出意见。有条件的地方可以设立村民建房理事会，明确规划建设协管员。
(四)各相关部门要明确工作职责和任务，加强协作，形成合力。住建部门要牵头制定农村建房管理办法，对审批条件、流程、时限及建房选址、规模等做出具体规定;城乡规划部门要组织科学编制村镇规划，严格履行乡村建设规划许可制度;国土资源部门要清理一户多宅，杜绝占用基本农田现象，建立和完善承包地和宅基地的调配机制;财政部门要整合有关涉农资金，确保农村建房管理工作经费，并对规范农村建房的工作典型实施奖补;环保部门和农业部门要积极开展农村环境卫生连片整治和新农村建设;其他相关部门要根据各自职能职责，积极开展规范农村建房工作。
第四条农村建房应坚持以下原则
(一)依据规划原则。农村建房使用宅基地应符合土地利用总体规划和村镇规划。村民应在规划确定的居民点选址建房，避开地质灾害易发地段和地下采空区。严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围、公路两侧建筑控制区以及铁路、水利、电力等相关法律法规中已明确禁止建设的区域内建房。严格实行乡村建设管理规划许可制度，不符合要求的，不得批准建房。
(二)节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处农村住宅。农村村民住房用地应节约和合理利用土地，严格控制占用耕地建房，禁止占用基本农田建房。
(三)相对集中原则。农村建房应与新农村建设、农村土地综合整治、绿色农房建设相结合，按规划、有计划地逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中，鼓励适度集中，大力推进农村住宅产业化。
(四)依法审批原则。农村建房，必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。严禁农村建房未批先建或者违反规划乱占滥用土地建房。
第五条鼓励农村村民建房“统一规划、统一设计风格”，住宅层数及立面风格符合乡(镇)、村庄规划要求，且突出湖湘民居特色。由住建部门组织设计符合本地特色的农村住宅标准图集，开展送图下乡活动，鼓励各地根据图集优选房屋图纸进行局部统一风貌建设。全县每年选择3个乡镇、20个行政村开展县级规范农村建房示范，对推进效果好的示范区域进行“以奖代补”。
第六条实行建新拆旧。原址重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设;保留的生活用房，应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定时间内自行拆除旧房;逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。宅基地涉及占用农用地的，需上报上级主管部门进行审批，可采取城乡建设用地增减挂钩的方式，推进“空心村”治理、旧宅基地及其他废弃建设用地复垦，周转出的指标经县国土资源部门确认后，可在全县范围内统筹用于农民建房，不再占用新增建设用地计划。
第七条县人民政府依法组织编制乡(镇)、村庄规划，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。加强对农村村民建房的引导，科学合理安排农村村民集中建房的选址定点，按规划、有计划逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中，推动美丽乡村建设。县规划管理部门要加快村庄规划编制工作，明确年度编制计划，规划编制经费由县财政足额保障。鼓励通过市场化的方式，引进有资质、高水平的规划单位，确保在三年内完成全县的村庄规划编制工作。对还没有完成规划编制的村庄建房要尽可能的考虑村庄的整体风貌协调。
第八条强化质量安全管理。建立健全农村建房质量安全管理制度。农房设计要符合抗震设计要求，施工图纸必须由有资质的设计单位或注册建筑师、注册结构师设计完成，所有建房必须签订施工合同，图纸和施工合同必须交乡镇城建办备案。施工方必须为具有资质的施工企业或经住建部门培训合格的农村专业建筑工匠，农村建筑工匠或者施工单位要对质量安全负责，并按合同约定对房屋承担质量保修责任。施工方必须签订责任主体承诺书和安全文明施工承诺书，鼓励施工作业人员购买人身意外伤害保险。
第九条完善基础设施建设。在规范农村建房的工作中，要逐步完善配套设施，鼓励开展农村生活污水治理、垃圾专项治理等工作。优先选用技术成熟、简便易行、成本低廉的符合农村特点的污水处理设施;推行农村生活垃圾减量化、资源化和无害化处理。
第十条各级各单位要按职责要求加大对农村违规建房的监管力度，加大巡查和执法力度，对违法占地、未批先建等违法建设行为要严厉打击，依法予以拆除，确保城乡的长远发展。
第十一条本办法自公布之日起施行，我县原有的相关规定与本办法不符的，以本办法为准。
附件：新化县农村建房管理审批流程
附件
新化县农村建房管理审批流程
一、农户申请条件
(一)农村村民要坚持一户一宅原则，有下列情形之一的，可以申请宅基地建房：
1.具备分户条件，确需另立户建设住宅的;
2.现有宅基地面积尚未达到国家规定限额标准需扩建的;
3.现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的;
4.因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的;
5.住宅因灾害损毁需重建的;
6.其他符合法律、法规、规章规定情形的。
(二)农村村民申请宅基地建房有下列情形之一的，不予批准：
1.不符合土地利用总体规划、城乡规划要求的;
2.将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地建房的;
3.户口已迁出不在当地居住的;
4.新建住房设计方案面积超出控制面积规模的;
5.已享受征地拆迁安置的或异地搬迁安置的;
6.土地权属有争议的;
7.其他不予批准的情形。
二、宅基地建房申请条件
(一)农村村民每户宅基地用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。
(二)房屋建设必须符合村庄规划，村庄未完成规划的尽可能考虑村庄的整体风貌协调，需由规划部门根据要求严格把关，严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围、公路两侧建筑控制区以及铁路、水利、电力等相关法律法规中已明确禁止建设的区域内建房。
(三)宅基地用地不能占用基本农田，尽量不占或少占耕地，确需占用耕地的，由县人民政府统筹补充，实行先补后占、占补平衡;农民自行复垦或开发的零星分散耕地，经县国土部门确认，并纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于农民建房占补平衡;不得向农民收取耕地开垦费。
(四)农村村民拥有安置房的视为拥有一处宅基地，不再批准使用新的宅基地。有旧宅基地的农村村民申请移址改建住宅的，必须退出旧宅基地。在用地申请时，建房户应与所在村委会或村级集体经济组织签订旧宅基地退出合同，确保按期拆除旧房;原宅基地上建筑物、构筑物拆除由乡镇人民政府监管。
(五)村民应按照经济适用原则和实际需求理性建房，严格执行《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》，注重完善功能，控制建房面积，避免资源浪费或因建房致贫返贫。根据我县实际，房屋建筑面积原则上应控制在300平方米以内，对于居住人员较多或多户居住的，应做好房屋产权分户协议，人均建房面积应控制在50平方米以内。
三、村集体评议
符合申请宅基地建房条件的农村村民，应当经四抵村民全部签字同意并经组级农民代表会议三分之二以上成员签字同意后，向村委会提出书面申请，并提交身份证、户口簿等材料。村委会应当及时组织召开会议，进行建房资格初审。
四、资格审查及公示
村委会将村民申请建房的相关材料报乡镇人民政府。乡镇人民政府负责进行建房资格审查，审查合格的，由村委会在本村、组向村民张榜公示，公示期限为7日。公示内容包括申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地、拟申请用地面积、建筑面积、建筑层数、地点、施工单位(或建筑工匠)等。
五、国土、规划、报建手续报批
(一)现场踏勘及资料提交。公示期满无异议的，由农户填报统一的《新化县农民建房申请审批表》和相关资料，由乡镇人民政府城建办组织规划所、国土所进行联合踏勘、选址、联审资料，提出初审意见，按月度将符合初审项目台账报县规划局、国土资源局、住建局备案，并完善以下材料：
1.经组级农民集体三分之二以上成员及四抵村民签字同意的书面申请;
2.《新化县农民建房申请审批表》;
3.申请人的身份证及全家成员的户口簿复印件;
4.申请人原房屋土地使用证(改建房屋提供);
5.村民会议结果和公示结果的书面材料、说明;
6.农民建房地点不在省定的地质灾害隐患点的证明;
7.建房资格初审单位出示公示无异议的证明和图片;
8.现场踏勘记录;
9.施工合同、施工单位资质或建筑工匠证件;
10.施工单位或建筑工匠主体责任承诺书;
11.建筑施工图纸、设计单位资质或注册建筑师、注册结构师证件(如选用住建部门下发的农村住房标准建设图集可免);
12.设计单位主体责任承诺书(如选用住建部门下发的农村住房标准建设图集可免);
13.其它需要提交的资料。
(二)申请审批。建房申请及资料经乡镇城建办组织规划所、国土所共同踏勘并联审后，对于符合审批条件的，县规划、国土、住建等部门可委托乡镇进行审批并核发相关证书，其中规划局委托乡镇核发《乡村建设规划许可证》及红线图;国土资源局委托乡镇核发《城乡居民建设用地许可证》及红线图;住建局对三百平方米以上的建房委托乡镇核发《乡村建设工程施工许可证》，对三百平方米以下的建房委托乡镇核发《乡村建设工程施工审批单》。乡镇按月度将审批项目台账分别报县规划局、国土资源局、住建局备案，原始资料由乡镇留存备查。同时县规划局、国土资料局、住建局根据乡镇上报备案情况进行抽查，对于不符合国土、规划、报建条件的，乡镇城建办联审不予通过，并一次性告知对象。宅基地经审批后，由乡镇人民政府张榜公布审批结果，并实施放线。涉及农用地转用审批的，需上报上级主管部门按规定审批。
(三)审批时限。乡镇人民政府应在收到农村村民申请建房合格资料之日起20个工作日内完成审批并核发相关证书。如涉及农用地转用审批的可适当延长审批时限。
(四)违规违章处理。1.农村村民未经批准非法占用土地建设住宅、未按审批进行的，由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正;逾期不改正的，可责令自行拆除或者依法强制拆除。2.违反本办法规定，非法批准农村村民建房的，其批准文件无效，依法依规追究有关责任人行政和法律责任，并依法收回非法批准文件和使用的土地。3.违反有关规定，非法向申请建房的农村村民收取费用的，由其上级行政主管部门责令限期退还，并依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。4.实施农村宅基地与农民建房管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
